Warunki zabudowy

Temat wydawania bądź nie wydawania decyzji o warunkach zabudowy, szczególnie dla budownictwa wielorodzinnego, budzi w naszym mieście emocje od pięciu lat, od kiedy stracił ważność plan ogólny. Nic dziwnego, skoro w Zakopanem rocznie składa się około 400 wniosków o wydanie takich warunków, co przy wielkości miasta jest liczbą ogromną.

Prawie wszyscy w Zakopanem chcą budować lub chociaż rozbudowywać swoje domy, pod tym względem jesteśmy w kraju miejscem wyjątkowym. Na każdy wniosek przypada co najmniej kilka, a czasem i kilkadziesiąt osób będących stronami postępowania, głównie po sąsiedzku. Tak więc zagadnienie dotyczy niemal wszystkich mieszkańców. Dla porównania, w dziesięciokrotnie większym mieście Gdyni, takich wniosków jest rocznie około 500.

Kiedy można wydać decyzję o warunkach zabudowy? Przede wszystkim tam, gdzie nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Jest już parę obszarów w Zakopanem, gdzie taki plan obowiązuje i na tych obszarach nie ustala się warunków zabudowy w drodze decyzji.

Jakie warunki muszą być spełnione, aby uzyskać decyzję o warunkach zabudowy? Reguluje to ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003 r. Nr 80, poz. 717 ze zm.), która mówi, że:
„... Art. 61. 1. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:
1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu,
2) teren ma dostęp do drogi publicznej,
3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego,
4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1,
5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Zgodnie z aktualnym stanem prawnym, ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji odbywa się w oparciu o analizę urbanistyczną oraz analizę przepisów prawa, odnoszących się do terenu i przedmiotu, których decyzja dotyczy. Analizy cech zabudowy i zagospodarowania terenu dokonuje się w obszarze analizowanym, którego granice wyznacza się (zgodnie z rozporządzeniem ministra infrastruktury „w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego”) w odległości nie mniejszej niż 3-krotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem i nie mniejszej niż 50m (w pewnym szerszym kontekście urbanistycznym, a nie w kontekście dwóch sąsiednich domów). Nadrzędnym celem w zagospodarowaniu przestrzeni jest ochrona ładu przestrzennego oraz walorów architektonicznych i krajobrazowych przestrzeni, przy czym nawiązując do wymienionego na wstępie problemu budownictwa wielorodzinnego, dopuszczenie lokalizacji budynku o funkcji mieszkalnej (również wielorodzinnego) na obszarze, gdzie funkcja mieszkalna jest podstawową funkcją zabudowy, nie musi naruszać wymagań ochrony ładu przestrzennego, o ile cechy architektoniczne zabudowy m.in. takie jak: wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, linia zabudowy, szerokość elewacji frontowej, geometria dachu są ustalone odpowiednio do otaczającej zabudowy.

Zadaniem organu rozpatrującego wniosek o warunki zabudowy jest zbadanie czy inwestycja jest zgodna z przepisami w/w ustawy oraz przepisami odrębnymi i w razie pozytywnej oceny określenie warunków dla tej inwestycji, a w szczególności w zakresie:
1. ochrony i kształtowania ładu przestrzennego,
2. ochrony środowiska, zdrowia ludzi i zabytków,
3. wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich.

Zgodnie z art.54 w związku z art.61 ust.6, 7 wyżej wymienionej ustawy decyzja o warunkach zabudowy określa m.in. warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu w szczególności m.in. w zakresie ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, a mianowicie ustala cechy architektoniczne, takie jak:
- nieprzekraczalną powierzchnię zabudowy działki budowlanej,
- funkcję zabudowy,
- linię zabudowy,
- szerokość elewacji frontowej,
- wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej,
- geometrię dachu.

Organ ustala też wielkość powierzchni, jaka musi pozostać biologicznie czynna. Zgodność rozwiązań projektowych z warunkami decyzji o warunkach zabudowy badana jest w postępowaniu w sprawie wydania pozwolenia na budowę.
W postępowaniu tym dokonuje się również oceny zgodności przyjętych rozwiązań projektowych i technicznych (w tym usytuowania obiektu na działce w zakresie zapewnienia warunków doświetlenia naturalnego dla innych obiektów, odległości od granic działek budowlanych, itp.) z przepisami prawa.

Projektowany obiekt powinien zachowywać warunki określone w przepisach szczegółowych, a w szczególności Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 2002r. Nr 75, poz. 690) - taki zapis umieszcza się w treści decyzji o warunkach zabudowy. Domniemanie potencjalnych negatywnych skutków, wynikających z lokalizacji inwestycji, takich jak obniżenie wartości nieruchomości sąsiednich, brak zieleni, światła, spokoju itp. nie może być powodem odmowy ustalenia warunków zabudowy.

Należy dodać, że:
- zgodnie z art.6 ust.2 pkt. 1 w/w ustawy „każdy ma prawo w granicach określonych ustawą do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny zgodnie z warunkami ustalonymi w decyzji o wz, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz interesu osób trzecich”,
- zgodnie z art.64 w związku z 56 w/w ustawy „nie można odmówić ustalenia wz, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi”
- zgodnie z art.6 ust.2 pkt. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym „każdy ma prawo w granicach określonych ustawą do ochrony własnego interesu prawnego przy zagospodarowaniu terenów należących do innych osób lub jednostek organizacyjnych”.

Należy przy tym dokonać rozróżnienia pomiędzy interesem prawnym a interesem faktycznym. Często zdarza się bowiem, że osoba domaga się udziału w postępowaniu, uzasadniając żądanie interesem faktycznym. W takim przypadku podmiotowi nie przysługuje przymiot strony w postępowaniu administracyjnym, ponieważ o charakterze strony nie może decydować jedynie sama wola osoby zainteresowanej, lecz określony przepis prawny.
Status strony w postępowaniach z zakresu zagospodarowania przestrzennego przysługuje właścicielom i użytkownikom wieczystym nieruchomości sąsiednich i nieruchomości zagospodarowywanej.

Zgodnie z aktualnym stanem prawnym, organ prowadzący postępowanie o ustalenie warunków zabudowy, nie prowadzi oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko. Również zgodnie z art. 61 w związku z art. 59 ustawy z dnia 3 października 2008 roku „o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko”(Dz. U. Nr 199, poz. 1227) ocenę oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko przeprowadza się w ramach:
- postępowania w sprawie wydania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach,
- w niektórych przypadkach w ramach postępowania w sprawie wydania: decyzji o pozwoleniu na budowę, decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego, decyzji o pozwoleniu na wznowienie robót budowlanych oraz decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej.

Wobec powyższego, w tych postępowaniach krąg osób posiadających przymiot strony rozszerza się o właścicieli i użytkowników wieczystych nieruchomości, położonych w sąsiedztwie pojmowanym szerzej niż sąsiedztwo ewidencyjne. Ma to związek z faktem, że osoby te mogą żądać czynności organu ze względu na swój interes prawny, polegający na ochronie posesji przed uciążliwościami i zagrożeniami, spowodowanymi lokalizacją obiektu, którego funkcjonowanie powoduje uciążliwości dla środowiska.
Często zdarza się, że strony postępowania, inne niż wnioskodawca, występują z żądaniem zawieszenia postępowania. Uprawnienie do żądania zawieszenia postępowania służy wyłącznie stronie, na której wniosek wszczęto postępowanie. Uprawnienie to nie służy innym stronom ani też podmiotom uczestniczącym w postępowaniu na prawach strony.

Organ administracji publicznej zawiesza postępowanie administracyjne z urzędu w przypadkach określonych przez art.97 k.p.a. oraz art.62.ust.2 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku „o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym”, czyli:
- z powodu śmierci strony lub jej ustawowego przedstawiciela oraz z powodu utraty zdolności tych osób do czynności prawnych,
- jeżeli przed innym organem lub sądem toczy się postępowanie wymagające rozstrzygnięcia zagadnienia, będącego zagadnieniem wstępnym w postępowaniu o wydanie decyzji,
- w odniesieniu do terenu istnieje obowiązek sporządzenia planu miejscowego na podstawie przepisów ustawy „o ochronie gruntów rolnych i leśnych” (art.7 ),oraz innych ustaw (na przykład o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami, a więc powołanym Parkiem Kulturowym Kotliny Zakopiańskiej).
Reasumując: aby rozwiązać problem, trzeba najpierw go zrozumieć, znać jego przyczyny i znać metody rozwiązania. Trzeba zrozumieć i uznać konieczność ustanowienia nowego prawa, czyli objąć całe miasto planami zagospodarowania, gdyż „poza planem”, pod rządami obowiązującej ustawy „o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym”, często brak jest instrumentów ochrony przestrzeni. Przestrzeń jest wielkim dobrem społecznym i narodowym. Zmiana tej przestrzeni, kształtowana poprzez chaos i nieuzasadnione rozprzestrzenianie zabudowy, obserwowane w skali całego kraju, pozostanie na setki lat. Planowanie przestrzenne, urbanistykę, kształtować muszą fachowcy za pomocą planu, a nie tworzone przez polityków ustawy interpretowane później dowolnie przez prawników.

Mgr inż. arch. Przemysław Stefanik - naczelnik Wydziału Urbanistyki i Architektury UM Zakopane i mgr inż. arch. Małgorzata Staszel